住房公积金贷款额度该怎么计算？

住房公积金贷款额度如何计算

住房公积金贷款是广大职工购房的重要资金来源之一。了解住房公积金贷款额度的计算方法，对于计划购房的职工来说至关重要。住房公积金贷款额度的计算主要依据还贷能力、房价成数、住房公积金账户余额和贷款最高限额四个条件，这四个条件计算出的最小值即为借款人最高可贷金额。以下是具体的计算方法及注意事项。

一、按照还贷能力计算贷款额度

按照还贷能力计算贷款额度是最常用的方法之一，其计算公式为：

\[ \text{贷款额度} = [(\text{借款人月工资总额} + \text{借款人所在单位住房公积金月缴存额}) \times \text{还贷能力系数} - \text{借款人现有贷款月应还款总额}] \times \text{贷款期限(月)} \]

若使用配偶的额度，则公式为：

\[ \text{贷款额度} = [(\text{夫妻双方月工资总额} + \text{夫妻双方所在单位住房公积金月缴存额}) \times \text{还贷能力系数} - \text{夫妻双方现有贷款月应还款总额}] \times \text{贷款期限(月)} \]

其中：

月工资总额：指借款人或夫妻双方每月的总收入。可以通过公式计算得出：\[ \text{月工资总额} = \text{公积金月缴额} \div (\text{单位缴存比例} + \text{个人缴存比例}) \]

还贷能力系数：通常为40%。

贷款期限：贷款期限以月为单位，最长不超过30年。

二、按照房屋价格计算贷款额度

按照房屋价格计算贷款额度的方法则根据房屋类型及购房套数的不同而有所不同，计算公式为：

\[ \text{贷款额度} = \text{房屋价格} \times \text{贷款成数} \]

其中：

房屋价格：指房屋的实际交易价格或评估价格，两者不一致时取低值。

贷款成数：根据购建修房屋的不同类型和房贷套数来确定。

1. 首套住房贷款成数

购买商品住房、限价商品住房、定向安置经济适用住房、定向销售经济适用房或私产住房，且所购住房建筑面积在90平方米（含90平方米）以下的，贷款额度不高于所购住房价款的80%，即贷款成数为80%；所购住房建筑面积超过90平方米的，贷款额度不高于所购住房价款的70%，即贷款成数为70%。

购买公有现住房的，贷款额度不超过所购房屋价格的70%；建造、翻建、大修自有住房的，贷款额度不超过所建修住房所需费用的70%。

2. 第二套及以上住房贷款成数

贷款购买第二套住房的，应支付不低于所购住房价款50%的首付款，贷款额度不高于所购住房价款的50%，即贷款成数为50%。贷款购买第三套及以上住房的，暂停发放个人住房公积金贷款。

三、根据住房公积金账户余额计算贷款额度

部分地区的住房公积金管理中心还会根据借款人住房公积金账户余额来计算贷款额度，但这一方法并不是所有地区都适用。具体的计算方法各地可能会有所不同，但通常贷款额度不会超过账户余额的一定倍数。

四、根据贷款最高限额计算贷款额度

贷款最高限额是指各地区住房公积金管理中心根据当地房价水平、职工收入状况等因素设定的最高贷款额度。借款人实际可贷额度不得超过这一限额。

使用本人住房公积金申请贷款：贷款最高限额通常为40万元。

同时使用配偶住房公积金申请贷款：贷款最高限额通常为60万元。

使用本人住房公积金并缴存补充住房公积金申请贷款：贷款最高限额为50万元。

同时使用配偶住房公积金并缴存补充住房公积金申请贷款：贷款最高限额为70万元。

五、申请住房公积金贷款的条件

除了了解贷款额度的计算方法外，借款人还需满足以下条件才能申请住房公积金贷款：

1. 有正当职业和稳定的经济收入：借款人应具备按期偿还贷款本息的能力和意愿，资信良好。

2. 有合法有效的购房合同：借款人需提供经登记合法有效的《商品房买卖合同》或其他购房合同。

3. 自筹资金：借款人需有不少于购房总价款一定比例（通常为30%）的自筹资金。

4. 同意抵押：借款人同意用所购住房作为抵押物。

5. 同意办理保险：借款人同意办理贷款综合保险。

6. 有担保人：有保证人（售房单位）同意为其担保至领取《房地产权证》，并进行房屋他项权利抵押登记后交贷款银行和公积金中心收存。

7. 其他条件：符合公积金管理中心规定的其他条件。

六、注意事项

1. 了解当地政策：不同地区的住房公积金管理中心在贷款政策上可能存在差异，借款人需了解当地的具体政策。

2. 提供真实材料：借款人在申请贷款时需提供真实、完整的申请材料，否则可能影响贷款审批。

3. 合理安排还款计划：借款人需根据自身经济状况合理安排还款计划，确保按期偿还贷款本息。

4. 关注利率变化：住房公积金贷款利率可能会随政策调整而发生变化，借款人需关注利率变化并及时调整还款计划。

综上所述，住房公积金贷款额度的计算涉及多个因素，包括还贷能力、房价成数、住房公积金账户余额和贷款最高限额。借款人需根据自身实际情况，结合当地政策，合理计算贷款额度，确保购房计划的顺利实施。同时，在申请贷款时需满足相关条件，提供真实材料，并关注利率变化，确保贷款过程的顺利进行。