怎样区分保障性住房与商品房？

保障性住房和商品房是我国房地产市场中的两种重要住宅类型，它们在多个维度上存在显著差异。了解这些差异，对于购房者、投资者以及政策制定者都具有重要意义。以下将从供应对象、建设方式、土地性质、享受政策、定价方式、产权性质和买卖要求等多个方面，详细探讨如何区别保障性住房和商品房。

供应对象

保障性住房的主要供应对象是城市中低收入家庭或者住房困难户。这类住房旨在为这些群体提供基本的居住条件，满足他们的基本生活需求。相比之下，商品房的购买对象则是所有自然人，无论是高收入家庭还是低收入家庭，只要有足够的购房能力，都可以购买商品房。因此，商品房的供应范围更广，旨在满足更广泛的居住和投资需求。

建设方式

保障性住房的建设方式通常由政府直接组织，有时会通过划拨方式取得土地，并按照政府的规划和标准进行建设。这种方式确保了保障性住房的建设质量和进度，同时也使得政府在住房保障方面拥有更大的控制权。而商品房则完全按照市场运作方式建设，开发商通过招拍挂等市场化手段取得土地使用权，并根据市场需求和自身策略进行开发建设。因此，商品房的建设更加灵活多样，但也存在市场竞争和价格波动等问题。

土地性质

保障性住房的土地性质通常为政府划拨，这意味着政府在土地供应方面给予了一定的优惠和支持。这种土地供应方式降低了保障性住房的建设成本，使得房价更加亲民。而商品房的土地则是通过招拍挂等市场化手段取得的，开发商需要支付较高的土地出让金。这增加了商品房的建设成本，但也使得房价更加市场化，反映了土地资源的稀缺性和市场需求的变化。

享受政策

在建设和销售过程中，保障性住房通常可以享受到政府的减免费用等支持政策。这些政策旨在降低保障性住房的建设和销售成本，使得房价更加合理。例如，政府可以减免部分税费、提供低息贷款等优惠政策。而商品房则不享有此类政府支持，税费通常较高，且需要全额缴纳。这使得商品房的价格更加市场化，但也增加了购房者的经济负担。

定价方式

保障性住房的房价主要由政府定价，然后再出售给符合条件的购房者。这种定价方式确保了房价的合理性和稳定性，避免了市场波动对房价的影响。政府通常会根据当地的经济状况、居民收入水平和住房需求等因素，制定合理的房价标准。而商品房的价格则完全由市场决定，受到供求关系、土地成本、建筑材料价格等多种因素的影响。因此，商品房的价格波动较大，具有一定的市场风险。

产权性质和价格

保障性住房的产权可能是部分或完全的国有或集体所有，购买者通常只有使用权而非完全产权。这意味着保障性住房在转让和抵押方面受到一定的限制。同时，由于保障性住房的房价受到政府的严格控制，因此价格相对较低。而商品房的产权通常为私有，购买者拥有完整的所有权，可以自由处分房屋。这使得商品房在转让和抵押方面更加灵活方便。同时，由于商品房的价格完全由市场决定，因此价格通常高于保障性住房。

买卖要求

在买卖要求方面，保障性住房和商品房也存在显著差异。商品房在办理了《房屋所有权证》以后，可以抵押和转让，不受任何限制。这使得商品房具有较高的流动性和投资价值。而保障性住房尽管也可以办理《房屋所有权证》并抵押，但在转让时，必须在补缴相关费用后，方可转让。这限制了保障性住房的流动性，但也确保了政府在住房保障方面的持续投入和管理。

具体案例和实际操作

在实际操作中，保障性住房的申请和购买通常需要经过一系列严格的审核程序。例如，申请人需要向相关部门提交申请表和相关资料，经过初审、复审和资格确认等环节后，方可获得购房资格。而商品房的购买则相对简单，购房者只需与开发商签订购房合同并支付房款即可。

以某城市的保障性住房申请流程为例，申请人需要向居住地所在社区居委会领取申请表，并如实填写相关信息。然后，将申请表和相关资料提交给街道办事处或就业单位进行初审。初审通过后，相关资料将报送至区住房和城乡建设（住房保障）主管部门进行复审。复审通过后，申请人的姓名、工作单位、居住地址等信息将进行公示，并最终确定购房资格。

相比之下，商品房的购买流程则更加简单直接。购房者只需选择合适的房源，与开发商签订购房合同并支付房款即可。在购房过程中，购房者还可以选择贷款购房等灵活的支付方式。

存在的问题和改进建议

尽管保障性住房在解决中低收入家庭住房问题方面发挥了重要作用，但在实际操作中也存在一些问题。例如，部分地区的保障性住房规划布局不合理，配套设施建设滞后；部分保障性住房的质量存在安全隐患；部分地区的保障性住房分配存在弄虚作假等问题。

针对这些问题，政府可以采取以下措施进行改进：一是加强保障性住房的规划布局和配套设施建设，确保住房的宜居性和便利性；二是加强保障性住房的质量监管和验收工作，确保住房的安全性和耐久性；三是加强保障性住房的分配管理，建立健全的申请、审核和公示制度，确保分配的公平性和透明度。

同时，政府还可以鼓励社会资本参与保障性住房的建设和运营，通过市场化手段提高保障性住房的供给能力和管理水平。此外，政府还可以加强住房保障政策的宣传和推广工作，提高公众对住房保障政策的认知度和满意度。

综上所述，保障性住房和商品房在供应对象、建设方式、土地性质、享受政策、定价方式、产权性质和买卖要求等多个方面存在显著差异。了解这些差异有助于购房者更好地选择适合自己的住房类型，也有助于政府更好地制定和执行住房保障政策。在未来的发展中，政府应继续加强保障性住房的建设和管理工作，提高住房保障政策的覆盖面和实效性，为更多中低收入家庭提供优质的住房保障服务。